담보평가

담보감정가격을 결정하기 위해서는 담보가격으로 결정하기 위한 각종 참고가격(시산감정가액, 시가추정가액)을 기준으로 하여 담보물건이 갖는 일정한 위험률을 감안하여야 합니다. 즉, 담보물건에 대해 적정가격으로 평가한 후에 채무자의 신용도, 담보물건의가격변동가능성 및 성격, 품등, 처분의 난이 등을 종합적으로 감안하여 일정률을감액하여 담보가격을 결정하여야 하고, 특히 현재보다는 미래의 특정시점에 있어서의처분을 전제로 하고 있다는 점에 주목하여야 합니다. 따라서 담보가격은 미래의불확실성을 내포하고 있기 때문에 안정성을 고려한 가격인 동시에 담보제공자의유동자금 확보를 위한 유동성이 조화를 이루어야 합니다.

담보감정평가는 감정평가에 관한 법령이나 금융기관 등과 감정평가업자간의 약정에 근거하여 감정평가의 일반이론을 적용하여 평가하며 구체적인 평가방법은 부동산의 종류 및 해당기관과의 약정에 따라서 약간의 차이가 있습니다.

1. 감정평가액의 산정

각 금융기관별로 시가대비 담보평가비율이 정해져 있는 경우는 해당 금융기관의 평가율에 의하고, 별도의 평가비율이 정해져 있지 않는 경우는 향후 경매평가시의 예상 감정평가액 및 낙찰예상가격, 담보물로서의 안정성, 수요성, 환가성을 고려하여 시가 대비 약 80~90% 정도로 평가하는 것이 일반적입니다.

2. 감정평가기법의 적용

감정평가의 방법에는 시장에서의 거래가격 측면에서 접근하는 비교방식(비준가격) 대상부동산에 투하된 원가측면에서 접근하는 원가방식(복성가격),

창출하고 있는 수익 측면에서 접근하는 수익방식(수익가격)이 있으며, 담보평가시는 물건의 성격을 감안하여 최종 감정 평가액을 결정하게 됩니다.

3. 물건별 평가방법

부동산의 종류에 따라 3방식이 적용가능하며 시장에서 일반적으로 거래되는 경우는 비교방식이, 수익력을 창출하는 기준으로 거래되는 경우는 수익방식으로

평가해야 하나, 비교방식은 정확한 거래사례포착이 어렵고, 수익방식의 경우는 수익자료의 신뢰도 문제 등으로 인해 원가방식으로 산정하는 것이 일반적이며

수익성부동산의 경우라면 수익방식이 검토방법으로활용될 수는 있습니다. 아파트와 같은 구분건물은 토지의 건물이 일체로 거래되므로 비교방식으로 산정합니다.

1.압류·가압류·가처분·환매특약등기·가등기·예고등기·해제특약등기·신탁등기 등 채권보전에 지장을 초래할 등기가 있는 경우

2.법정지목이 도로·철도용지·하천·제방·구거(개천·도랑 등)·유지(연못·숲)·수도용지·사적지·묘지로서 현상과 지목이 동일한 토지

3.잡종지·종교용지(교회대출 및 협약에 의한 토지분양반환청구권대출 지원시에는 제외)·공원용지·체육용지·유원지·염전(단, 조합 관내 소재 물건에 한하여 담보취득 인정하되, 기타부동산 담보인정비율에 10% 차감하여 적용)인 토지로서 환가성이 낮아 담보취득이 부적격한 것

4.학교용지, 유치원용지

5.사찰과 교회(교회대출에 의한 경우 제외), 향교, 장례식장(납골당 포함), 도살장, 공용물 등 특별한 목적으로 건축된 건물 중 타 용도로 전용이 어렵고 현재의 상태로는 매매 또는 임대의 가망이 희박하여 담보취득이 부적격한 것

6.접도구역 및 고속교통구역내의 부동산 중 환가성이 낮아 담보취득이 부적격한 것(도로법 제50조, 제54조의 2, 동법 시행령 제27조, 제29조)

7.군사시설보호구역내의 부동산 중 환가성이 낮아 담보취득이 부적격한 것

8.종(문)중재산. 다만, 종(문)중의 실체가 객관적으로 확인된 때에는 담보취득 가능

9.학교교육에 직접 사용되는 사립학교 재산(사립학교법 제28조, 제51조 및 동법 시행령 제12조)

10.공부와 일치하지 않는 토지 및 지상건물. 다만, 일반관념상 동일성을 인정할 수 있을때에는 담보취득 가능

11.국가 또는 지방자치단체의 행정재산 및 보전재산

12.보전산지로 지정된 임야와 그 지상에 있는 입목. 다만, 전용허가를 받아 전용 사용되고 있는 보전산지로서 환가성이 높은 것은 제외

13.공부상 공유지분 건물로서 구분소유를 확인할 수 없는 건물. 다만, 공유지분 건물 전체가 담보로 제공되는 경우에는 담보취득 가능

14.보험가입이 필요한 건축물로서 화재보험(공제) 가입이 불가능한 건축물

15.환가성이 없는 맹지

16.소유권보전등기일까지 분양되지 않은 집합건물(아파트, 주상복합건물, 오피스텔, 상가 등). 다만, 실수요자인 경우는 제외

17.기타 공·사법 및 행정조치에 의한 제한 대상 부동산 중 환가에 문제가 있어 담보취득이 부적격한 것

사업영역

담보평가

1) 담보감정평가의 개념

2) 담보감정평가의 절차

3) 담보감정 평가기준

4) 담보감정 평가액산정

5) 담보취득제한 부동산